Bất động sản – trụ cột hút vốn FDI ba quý đầu năm

Bất động sản đang nổi lên như một trụ cột hút vốn FDI của Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2025, phản ánh niềm tin quốc tế, đồng thời mở ra cơ hội nâng cấp thị trường bất động sản theo tiêu chuẩn toàn cầu.

8 tháng đầu năm 2025, Việt Nam ghi nhận hơn 26 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng 27,3% so với cùng kỳ, trong đó bất động sản tiếp tục giữ vai trò một trong những trụ cột hút vốn quan trọng bên cạnh sản xuất chế biến – chế tạo. Dòng vốn vào bất động sản không chỉ phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào môi trường kinh doanh, mà còn đặt ra những yêu cầu mới về hạ tầng, pháp lý và tiêu chuẩn phát triển bền vững cho thị trường Việt Nam.

Khu công nghiệp Long Hậu, tỉnh Tây Ninh (Long An trước đây). Ảnh: ĐVCC

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài Chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng 2025 đạt hơn 26 tỷ USD, tăng hơn 27% so với cùng kỳ 2024. Vốn giải ngân đạt 15,4 tỷ USD, mức cao nhất giai đoạn 8 tháng trong 5 năm qua, tăng gần 9% so với năm trước.
Trong các kênh, vốn điều chỉnh tăng thêm đạt khoảng 10,6 tỷ USD, tăng tới 86% so với cùng kỳ, cho thấy các nhà đầu tư hiện hữu tiếp tục mở rộng quy mô. Góp vốn, mua cổ phần (M&A) cũng đạt gần 4,5 tỷ USD, tăng 59%, phản ánh sự sôi động ở kênh thâu tóm và tái cấu trúc doanh nghiệp.
Đáng chú ý, bất động sản đứng thứ hai trong số các ngành hút vốn cấp mới, chiếm khoảng 21,5%, tương đương 2,4 tỷ USD. Tính cả các kênh góp vốn và điều chỉnh, bất động sản tiếp tục duy trì vị thế một trong những trụ cột của dòng vốn ngoại, chỉ sau lĩnh vực sản xuất chế biến – chế tạo.

Năm 2024, bất động sản đã ghi nhận sự phục hồi với dòng vốn cấp mới và điều chỉnh đạt trên 3,6 tỷ USD trong 8 tháng, chiếm khoảng 16% tổng vốn đăng ký. Sang năm 2025, con số 2,4 tỷ USD cấp mới chỉ trong 8 tháng cho thấy tốc độ gia tăng rõ rệt, đặc biệt khi kênh M&A trở nên sôi động hơn.
Nếu tính từ đầu năm, trong 5 tháng 2025 bất động sản từng thu hút gần 5 tỷ USD, chiếm hơn 27% tổng vốn FDI đăng ký. Dù tỷ trọng có biến động theo từng giai đoạn, nhưng nhìn chung, bất động sản vẫn duy trì vai trò một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của dòng vốn ngoại.

Vì sao bất động sản hút vốn?

Thứ nhất, động lực từ sản xuất công nghiệp. Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills TP Hồ Chí Minh, nhận định nửa đầu 2025, vốn FDI vào sản xuất tăng 32%, đạt gần 12 tỷ USD, cao nhất từ sau 2009. Sản xuất tăng tốc kéo theo nhu cầu khổng lồ về đất công nghiệp, nhà xưởng, kho vận – yếu tố khiến bất động sản công nghiệp trở thành tâm điểm hút vốn.
Thứ hai, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng. Bối cảnh thương mại thế giới có thay đổi, cùng lợi thế tham gia các hiệp định thương mại như RCEP, CPTPP, EVFTA đã khiến Việt Nam nổi lên như một điểm đến chiến lược. Vị trí địa lý gần Trung Quốc, chi phí cạnh tranh, chính trị ổn định và hạ tầng đang cải thiện tạo lợi thế dài hạn.
Thứ ba, M&A và tái cấu trúc. Kênh góp vốn – mua cổ phần bùng nổ giúp dòng vốn vào bất động sản trở nên linh hoạt, nhà đầu tư ngoại thâm nhập nhanh, doanh nghiệp nội tái cấu trúc tài chính.

Thứ tư, sự nổi lên của nhà xưởng xây sẵn (RBF). Savills ghi nhận, 6 tháng đầu năm 2025, nhà xưởng và kho xây sẵn có tỷ lệ lấp đầy tới 88–89%, cao nhất trong ba năm. Điều này cho thấy nhu cầu không chỉ ở đất công nghiệp thô mà còn ở các sản phẩm bất động sản công nghiệp có thể sử dụng ngay, tiết kiệm chi phí và thời gian.

Làn sóng FDI vào bất động sản kéo theo việc nâng cấp thị trường. Từ hạ tầng kết nối (cảng biển, cao tốc, ICD) đến nguồn điện ổn định, năng lượng tái tạo. Các tiêu chuẩn phát triển bền vững như LEED, EDGE ngày càng trở thành yêu cầu bắt buộc để dự án có thể cạnh tranh.
Việc bất động sản duy trì vị thế top 2 trong nhiều tháng cho thấy niềm tin của nhà đầu tư ngoại vào triển vọng dài hạn. Đây không chỉ là cơ hội cho các chủ đầu tư công nghiệp, mà còn lan tỏa sang các mảng đô thị, nghỉ dưỡng, thương mại.
Cùng với công nghiệp chế biến, bất động sản tạo ra tác động lan tỏa về việc làm, dịch vụ, tiêu dùng. FDI vào bất động sản không chỉ mang lại vốn mà còn cả công nghệ quản lý, tiêu chuẩn quốc tế, nâng cao chất lượng thị trường.

Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng bất động sản nổi lên như thỏi nam châm hút khách nhưng cũng đặt ra những thách thức. Một trong số đó là vấn đề giải phóng mặt bằng và quy trình cấp phép dự án còn phức tạp, ảnh hưởng tiến độ. Sự cạnh tranh giữa các địa phương đòi hỏi cần có chiến lược vùng thay vì phát triển manh mún.
Bên cạnh đó, yêu cầu từ nhà đầu tư quốc tế ngày càng khắt khe như phải có nguồn điện kép, sử dụng năng lượng tái tạo, đạt chứng chỉ xanh. Đây là áp lực lớn khi Việt Nam vừa phải bảo đảm an ninh năng lượng, vừa theo đuổi mục tiêu Net Zero đến 2050.

Triển vọng những tháng cuối năm

Với đà tăng 27,3% trong 8 tháng, nhiều khả năng dòng vốn FDI cả năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng so với 2024, đặc biệt ở bất động sản công nghiệp và M&A. Tuy nhiên, sức hấp dẫn sẽ phụ thuộc vào khả năng Việt Nam giải quyết các điểm nghẽn về hạ tầng, đất đai, điện năng và pháp lý.
Chuyên gia của Savills khuyến nghị cần hoàn thành mục tiêu 3.000 km cao tốc, nâng cấp cảng biển, đẩy mạnh cơ chế DPPA, đồng thời rút ngắn quy trình phê duyệt và minh bạch giá đất. Bên cạnh đó, xây dựng nguồn nhân lực kỹ thuật, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử – bán dẫn, là điều kiện để bất động sản công nghiệp duy trì sức hút lâu dài.