Bất động sản nửa đầu 2025: Hà Nội tăng tốc, TP Hồ Chí Minh hút vốn Bắc tiến

Giá chung cư Hà Nội leo thang, trong khi TP Hồ Chí Minh mới thu hút mạnh dòng tiền từ phía Bắc. Thị trường đang chứng kiến một trật tự mới về giá và xu hướng đầu tư.

Thị trường bất động sản trong quý 2/2025 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá, đặc biệt ở phân khúc bán. Theo thông tin tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025" do Batdongsan.com.vn tổ chức, giá rao bán trung bình tiếp tục nhích lên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư từng bước được khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần chuyển biến tích cực.

Chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường

Tại Hà Nội, giá bán chung cư tiếp tục duy trì đà tăng và neo ở mức cao hơn so với tại TP Hồ Chí Minh. Theo dữ liệu, đầu năm 2023 giá bán chung cư Hà Nội trung bình ở mức 38 triệu đồng/m2, thấp hơn 23% so với mức giá trung bình ở TP Hồ Chí Minh cũ là 47 triệu đồng/m2. Năm 2024, giá chung cư Hà Nội đuổi kịp TP Hồ Chí Minh và đến nay đã đạt mức trung bình 70 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 11% so với TP Hồ Chí Minh. Hậu sáp nhập, giá trung bình tại TP Hồ Chí Minh mới là 57 triệu đồng/m2, thấp hơn 25% so với Hà Nội. Trong khi giá bán chênh lệch, mức giá thuê chung cư tiếp tục giữ ổn định ở hai thành phố lớn.

chungcu.jpg

Mặt bằng giá bán tăng phản ánh rõ rệt sức cầu ổn định và mức tăng trưởng mạnh của thị trường Thủ đô, đặc biệt là tại các khu vực cận trung tâm – nơi đang được đầu tư hạ tầng đồng bộ và hình thành các đại đô thị quy mô lớn.

Cụ thể, các khu vực cận trung tâm đang là tâm điểm tăng giá của thị trường chung cư. Lý do đến từ sự hình thành các đại đô thị đồng bộ về tiện ích, quy hoạch; Các dự án hạ tầng lớn như vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo, Tứ Liên... giúp rút ngắn thời gian di chuyển.

Mặc dù giá các khu vực trung tâm vẫn cao hơn 20–30%, song vùng cận trung tâm đang có tốc độ tăng trưởng vượt trội, quỹ đất rộng, hạ tầng kết nối tốt, trở thành điểm đến mới cho cả người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn.

Trong quý 2/2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường khi ghi nhận tỷ trọng mức độ quan tâm (MĐQT) lên tới 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

Theo dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới bất động sản, có tới 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật.

57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ "lướt sóng" sang "khai thác thực tế", tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.

Đáng chú ý, 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Dữ liệu cho thấy thị trường căn hộ đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. So với tháng 4/2025, MĐQT chung cư tại TP Hồ Chí Minh mới tăng 11%, TP Hồ Chí Minh cũ tăng 9%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại TP Hồ Chí Minh mới và cũ cũng ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, sự quan tâm gia tăng dành cho TP Hồ Chí Minh mới là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.

Bên cạnh nhu cầu tại chỗ, TP Hồ Chí Minh tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc. Trong quý 2/2025, lượng tìm kiếm chung cư tại TP Hồ Chí Minh từ người dân địa phương vẫn chiếm tới 73% cho thấy sức hút nội tại ổn định.

Đặc biệt, dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP Hồ Chí Minh tăng mạnh, từ 44% (Q2/2024) lên 61% (Q2/2025). Đây là thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt TP Hồ Chí Minh, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem TP Hồ Chí Minh như khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn.

Đất nền hạ nhiệt, bước vào giai đoạn thận trọng

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh đầu năm, thị trường đất nền trong quý 2/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt cả về MĐQT lẫn nguồn cung. Nguyên nhân chính đến từ thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, biến động về thuế quan và kỳ nghỉ lễ kéo dài cuối tháng 4, đầu tháng 5.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, MĐQT đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3, cụ thể: Hà Nội giảm -47%, TP Hồ Chí Minh cũ giảm -28%, các khu vực khác giảm -33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm -15%, TP Hồ Chí Minh cũ giảm -9%, các khu vực khác giảm -3%. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng.

MĐQT đất nền quý 2/2025 cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh TP Hồ Chí Minh mới. 

Tóm lại, 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung – dài hạn.